2021年5月25日下午，上海财经大学公共经济与管理学院的“凤凰大讲堂”校友系列第四期活动于上海财经大学金融谷5号楼201室会议中心成功举办。会议以《上海住房租赁市场新发展》为主题，与业内校友与师生们共讨上海住房租赁的未来发展。上海财经大学王洪卫教授出席会议并担任本期主讲嘉宾，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授出席会议并发言。会议由上海市基本建设优化研究会荣誉会长黄汉江教授主持。来自相关行业的嘉宾、校友及本校房地产经济研究生近100人参加了本期大讲堂。

       首先，王洪卫教授以《国内大循环下上海住房租赁市场发展：现状、经验与方向》为主题指出，土地财政是我国当前经济发展面临的重大挑战。追根溯源，我国20世纪90年代财税体制改革，不仅直接导致土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源，而且间接刺激了地方政府利用土地进行抵押、融资，进而导致了地方政府高负债隐患。尽管社会各界围绕土地财政纾困提出解决方案，比如房产税的试点，但实际效果有限，实现机制受阻。同时也有比如上海、深圳等城市曾试图摆脱土地财政束缚，但实际效果有限，特别是在2020年新冠疫情的冲击下，土地财政再次成为地方政府刺激经济回暖的主要手段。

       在此背景下，王洪卫教授特别强调，住房租赁市场是符合房地产业发展的未来方向，是这个时间点必须要去做的事，我国房地产业发展应向资产管理时代迈进。同时指出，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的国家定位指导下，当前上海住房租赁已经取得一些成绩，比如租赁用地出让和企业品牌培育等领域的破冰，但在运行机制方面，金融支撑还有待提升。从国际先进发展经验来看，美国住房租赁市场得以成熟发展，其原因可归结为以下几点：一是采用利息补贴、税收优惠等政策吸引社会力量参与住房租赁市场发展；二是灵活实施“套配”、“点配”和“混配”方式建设租赁住房；三是在住房保障方式调整中不断强化市场的作用。最后，王洪卫教授为上海住房租赁市场发展方向提出以下建议：一是做大住房租赁供应规模；二是推动市场机制形成；三是行业本身纵身发展；四是大力推动REITs试点、落地。

       紧接着，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授以《发展租赁住房需要破解的若干重点问题》为题，从租赁住房的供应现状、发展目标和国际经验三方面展开了精彩的演讲。崔教授指出，我国当前租赁住房供应在数量和结构发展目标都应以中国现实情况为基础，不能照搬纽约、柏林等地发展经验。并强调，租赁住房需求要解决的问题主要体现在居住稳定性、可负担性和公共服务可得性等方面。据此，崔教授指出，破解租赁住房发展制度与政策问题应从规范化、法制化和金融化三方面展开，以此缓解住房租赁住房企业在融资和重复征税等弊端。

       王洪卫教授、崔光灿教授的分享引起了在座业内校友的强烈兴趣，在演讲结束后仍有多位校友进一步就当今国内住房租赁市场发展前景的具体问题进行讨论，本次讲座用翔实的数据、具体的案例、先进的经验和前沿的观点，深入分析了上海住房租赁市场基本现状、亟待解决的问题和未来发展方向等，与会校友们纷纷表示收获颇丰。同时大讲堂也为参会的业内校友提供了一次很好的交流机会，为校友们未来的职业发展添砖加瓦。大家纷纷期待后期的“凤凰大讲堂”。

       最后，上海财经大学公共经济与管理学院党委书记方芳副教授发表讲话，她不仅对此次活动内容进行了深度总结，还说明了举办 “凤凰大讲堂･校友系列”活动就是为了在校内外搭建一个理论与实践联系的桥梁，综合学校与校友的各方资源，为校友赋能，为在校学生把论文写在祖国的大地上提供了交流的机会与平台，同时向此次活动的组织者、主讲嘉宾、与会专家和各界朋友致以诚挚感谢。

       “凤凰大讲堂”由上海财经大学公共经济与管理学院发起举办，将通过国资国企系列、房地产系列、投资系列、财税系列等活动，旨在服务校友、服务母校。 “凤凰大讲堂”校友系列活动旨在为校友与在校师生之间搭建一个理论与实践相结合的学术交流平台，助力母校学科发展，推进校友事业发展。

供稿：王诗勇（学）、供图：苏琛茗

编审：方芳